Tout type de propriété, qu’elle soit commerciale ou résidentielle, peut constituer une bonne opportunité d’investissement. Les propriétés commerciales offrent généralement un meilleur rendement financier que les propriétés résidentielles, telles que les appartements locatifs ou les maisons, mais elles peuvent aussi comporter plus de risques.
Il est important de comprendre tous les avantages et inconvénients de l’investissement dans les propriétés commerciales afin de prendre la décision d’investissement qui vous convient, que ce soit une tranquillité d’esprit, ou plutôt un investissement rentable, nous avons fait le point pour vous permettre d’y voir plus clair.
Qu’est-ce qu’une « propriété commerciale » ?
Les propriétés commerciales peuvent faire référence à :
- les immeubles de vente au détail,
- immeubles de bureaux,
- des entrepôts,
- des bâtiments industriels,
- des locaux commerciaux,
- des immeubles d’habitation,
- les immeubles « à usage mixte », où la propriété peut avoir une combinaison d’utilisations, comme des commerces, des bureaux et des appartements.
La gestion de chacun de ces types de propriétés comporte des nuances. Pour brosser un tableau général, examinons les avantages et les inconvénients d’un investissement dans un immeuble commercial de vente au détail d’un seul étage, tel qu’un « centre commercial linéaire » communautaire.
Raisons positives d’investir dans une propriété commerciale
Voici quelques-uns des avantages de l’achat d’un bien immobilier commercial par rapport à un bien résidentiel.
Potentiel de revenu d’un local commercial
La meilleure raison d’investir dans des locations commerciales plutôt que résidentielles est le potentiel de revenu. Les propriétés commerciales ont généralement un rendement annuel sur le prix d’achat compris entre 6 et 12 %, en fonction de la zone, de l’économie actuelle et de facteurs externes (comme une pandémie). Il s’agit d’une fourchette beaucoup plus élevée que celle qui existe habituellement pour les propriétés de maisons individuelles (1 % à 4 % au mieux).
Les relations professionnelles pour un bien commercial
Les propriétaires de petites entreprises ont tendance à être fiers de leur entreprise et à vouloir protéger leur gagne-pain. Les propriétaires de propriétés commerciales ne sont généralement pas des particuliers, mais des SARL, et exploitent la propriété comme une entreprise. En tant que tels, le propriétaire et le locataire ont davantage une relation de client d’entreprise à entreprise, ce qui contribue à maintenir des interactions professionnelles et courtoises.
L’œil du public sur la propriété d’un local commercial
Les locataires de commerces de détail ont tout intérêt à entretenir leur magasin et leur façade, car s’ils ne le font pas, cela affectera leur activité. Par conséquent, les intérêts des locataires commerciaux et du propriétaire sont alignés, ce qui aide le propriétaire à maintenir et à améliorer la qualité de la propriété, et en fin de compte, la valeur de son investissement.
Heures d’ouverture limitées des locaux commerciaux
Les entreprises ont généralement des horaires de bureau et ferment la plupart du temps le soir. En d’autres termes, vous travaillez quand ils travaillent. À moins d’appels d’urgence la nuit pour des effractions ou des alarmes incendie, vous devriez pouvoir vous reposer sans avoir à vous soucier de recevoir un appel à minuit parce qu’un locataire veut des réparations ou a perdu une clé. Pour les propriétés commerciales, il est également plus probable que vous disposiez d’un service de surveillance d’alarme, de sorte que si quelque chose se produit la nuit, votre société d’alarme préviendra les autorités compétentes.
Des évaluations de prix plus objectives sur un local commercial
Il est souvent plus facile d’évaluer le prix d’une propriété commerciale que d’une propriété résidentielle, Dans le cas de l’acquisition d’un bien immobilier commercial, nous vous conseillons de toujours faire intervenir un expert immobilier, qui seul saura vous donner la valeur vénale du bien. Vous pouvez demander le compte de résultat du propriétaire actuel et déterminer le prix sur cette base. Si le vendeur fait appel à un courtier compétent, le prix demandé doit être fixé de manière à ce qu’un investisseur puisse obtenir le taux de capitalisation en vigueur dans la région pour le type de propriété commerciale qu’il recherche (commerce de détail, bureaux, industrie, etc.). Les propriétés résidentielles sont souvent soumises à des prix plus émotionnels.
Bail triple net des locaux commerciaux
Il existe des variantes de baux triple net, mais le concept de base est que vous, en tant que propriétaire, n’avez pas à payer de frais sur le bien (comme ce serait le cas pour un bien immobilier résidentiel). Le locataire s’occupe directement de toutes les dépenses liées à la propriété, y compris les impôts fonciers. La seule dépense que vous aurez à payer est votre hypothèque. Les centres commerciaux ont une variété de baux nets et les baux triples nets ne sont généralement pas conclus avec les petites entreprises, mais ces types de baux sont optimaux et vous ne pouvez pas les obtenir avec les propriétés résidentielles.
Plus de souplesse dans les conditions de location d’un local commercial
Moins de lois sur la protection des consommateurs régissent les baux commerciaux, contrairement aux douzaines de lois d’État, telles que les limites de dépôt de garantie et les règles de résiliation, qui couvrent les biens immobiliers résidentiels.
L’inconvénient d’investir dans l’immobilier commercial
S’il existe de nombreuses raisons positives d’investir dans l’immobilier commercial plutôt que dans l’immobilier résidentiel, il y a en parallèle des aspects, sinon négatifs, qui restent importants à connaitre et à prendre en compte.
L’engagement en termes de temps : Local commercial Vs bien résidentiel
Si vous êtes propriétaire d’un immeuble commercial avec cinq locataires, ou même moins, vous avez plus à gérer qu’avec un investissement résidentiel. Vous ne pouvez pas être un propriétaire absent et maximiser le rendement de votre investissement. Dans le cas d’un investissement commercial, vous devrez probablement faire face à des baux multiples, à des ajustements annuels des coûts d’entretien des parties communes à la charge des locataires, à un plus grand nombre de problèmes d’entretien et à des problèmes de sécurité publique. En un mot, vous avez plus de choses à gérer et, tout comme vos locataires, vous devez vous préoccuper de l’opinion publique.
Aide professionnelle requise pour un local commercial
Si vous êtes un bricoleur, vous feriez mieux d’avoir une licence si vous voulez vous occuper des problèmes d’entretien d’une propriété commerciale. Il est probable que vous ne serez pas en mesure de vous occuper vous-même des problèmes d’entretien et que vous devrez engager quelqu’un pour vous aider en cas d’urgence et de réparation. Vous devrez ajouter ce coût supplémentaire à vos dépenses afin de prendre soin correctement du bien immobilier. N’oubliez pas de prendre en compte les frais de gestion immobilière lorsque vous évaluez le prix à payer pour un immeuble de placement commercial. Les sociétés de gestion immobilière peuvent facturer entre 5 et 10 % des revenus locatifs pour leurs services, qui comprennent l’administration des baux. Déterminez au préalable si vous souhaitez gérer vous-même la location et les relations avec les locataires ou si vous souhaitez externaliser ces responsabilités.
Investissement local commercial : Un investissement initial plus important
L’acquisition d’une propriété commerciale nécessite généralement un capital initial plus important que l’acquisition d’une location résidentielle dans le même secteur, de sorte qu’il est souvent plus difficile de mettre un pied dans la porte. Une fois que vous avez acquis une propriété commerciale, vous pouvez vous attendre à ce que d’importantes dépenses en capital suivent. Il se peut que votre propriété se porte bien pendant quelques mois et que vous receviez une facture de plusieurs milliers d’euros pour réparer une fuite ou installer une nouvelle chaudière. Avec plus de clients, il y a plus d’installations à entretenir et donc plus de coûts.
Les propriétés destinées à un usage commercial accueillent plus de visiteurs publics et ont donc plus de personnes sur la propriété chaque jour qui peuvent se blesser ou faire quelque chose qui risque d’endommager votre propriété. Les voitures peuvent heurter les clients dans les parkings, Des personnes peuvent glisser sur un sol verglacé en hiver et des vandales peuvent taguer les vitrines du bâtiment. Des incidents de ce genre peuvent se produire n’importe où, mais les risques de subir de tels événements augmentent lorsque vous investissez dans des propriétés commerciales. Si vous êtes réfractaire au risque, vous devriez peut-être envisager de placer votre argent dans des propriétés résidentielles. Fort de notre expérience en matière d’expertise immobilière, nous saurons chez Mon Paris Immobilier vous proposer le bien commercial parfaite adéquation avec votre recherche.
Quelle est la rentabilité 📈 d’un local commercial ?
Plus rentable qu’un investissement locatif, investir dans un local commercial rapporte entre 4 et 8%, et comporte moins de risque au niveau du paiement des loyers et les baux sont souvent de plus longue durée.
Comment mettre un local commercial 🏢 en location ? ✅
Être propriétaire d’un local commercial implique des obligations en termes administratives et en normes de sécurité, il est plus que préférable de faire appel à un agent immobilier, voir un expert immobilier, qui maitrisera toute cette partie pour vous.
Quel loyer 💸 pour un local commercial ? ✅
Il n’y a pas de règle absolue. Autant qu’au niveau d’un loyer locatif pour un particulier, vous devez louer votre local commercial au bon prix, et le meilleur moyen d’obtenir le bon prix, basé sur des faits, lieux, équipements, vétusté, surface… est de demander une expertise via un expert immobilier. Son expertise vous servira ensuite pour appuyer le montant de votre loyer si contestation. A noter qu’un loyer commercial s’affiche habituellement au prix mensuel du m².
A quel moment et comment augmenter 📈 un loyer locatif ?
C’est généralement à la fin d’un bail qu’un propriétaire décide d’augmenter son loyer. Il peut justifier cette augmentation en l’appuyant par une expertise du local commercial. Avant d’augmenter le loyer, il doit envoyer au locataire une offre de renouvellement du bail accompagné de la proposition de modification du loyer.
Qu’est-ce que l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ? ✅
L’indice des loyers commerciaux est la valeur à partir de laquelle le loyer d’un bail commercial est calculé. Le loyer peut aussi bien être révisé par le locataire que le propriétaire. Avec un indice de 133.93 au 1er trimestre 2022, il s’agit d’une augmentation de 2.48% sur 1 an. L’ILC peut servir de base à la révision d’un loyer de local commercial.
