La défiscalisation est un ensemble de dispositifs que le législateur met au service du contribuable afin de lui permettre de payer moins d’impôt. Ces dispositifs ont plusieurs intérêts, pour l’état d’une part, elle est économique car la défiscalisation passe le plus souvent par des investissements qui ont la particularité de faire avancer l’économie et de créer des richesses, et pour le contribuable d’autre part, en lui permettant de réduire sa facture fiscale. La défiscalisation immobilière offre en outre un double intérêt au contribuable en lui permettant d’alléger significativement le montant de ses impôts tout en lui permettant de se constituer un patrimoine immobilier. Toutes ces mesures ont également l’intérêt de donner une réponse constructive à une demande toujours croissante de nouveaux logements.
Les différents dispositifs mis à la disposition du contribuable
Au fil des années, les dispositifs ont évolué afin de répondre au besoin des contribuables mais également à ceux du législateur et du déficit structurel récurent en termes de logements. Il est possible de détailler ces dispositifs en deux grandes familles, d’un côté les dispositifs relatifs à l’investissement dans les logements neufs, et de l’autre les dispositifs de rénovation et de réhabilitation de logements anciens, ces dernières mesures ont en outre l’avantage de préserver le patrimoine immobilier français.
La défiscalisation immobilière via l’investissement immobilier dans le neuf
Les 3 principaux dispositifs de défiscalisation immobilière dans le neuf sont la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard et les statuts de LMNP et LMP. La loi Pinel est la plus populaire.
Les principes de la loi Pinel
A travers la loi Pinel, tout investisseur désirant se lancer dans l’immobilier locatif peut, sous certaines conditions d’éligibilité, acquérir des biens immobiliers neufs et ainsi réduire sa charge fiscale. La réduction d’impôt est proportionnelle au montant de l’investissement. La loi s’applique sur les logements neufs acquis depuis le 1er septembre 2014 et le gouvernement Edouard Philippe sous Emmanuel Macron a prolongé cette application jusqu’au 31 décembre 2022. La loi sera probablement repoussée jusque décembre 2024, mais pour le moment cela n’a pas été voté.
Critères d’éligibilité de la loi Pinel
Le principe de la loi Pinel est de pousser la construction immobilière dans des zones du territoire particulièrement pauvres en programme immobilier alors que la demande est bien présente, les zones appelées ‘tendues’. La loi Pinel est donc directement liée aux zones d’éligibilité du territoire dictées par le législateur. Initialement au nombre de 5, depuis 2020, seules 3 sont désormais éligibles, les zones A, B1 et C.
Pour en savoir plus sur les zones éligibles à la loi Pinel
Pour pouvoir être éligibles, les constructions doivent également respecter un certain niveau de performance énergétique.
La loi Pinel encadre également le niveau de revenus des ménages futurs locataires de ces biens. Ainsi, en fonction de la situation fiscal du foyer (célibataires, mariés/pacsés, nombre d’enfants à charge…) et en fonction de la zone géographique de la construction (au nombre de 5 sur le territoire), une grille de plafond des ressources doit être respectée pour pouvoir prétendre à une défiscalisation.
La loi Pinel permet dans ce contexte à louer à un membre de sa famille, ce qui pour certains investisseurs aura un triple intérêt…
Enfin, la loi Pinel impose un plafond des loyers. Il est évolutif selon les années et dépend également des zones géographiques d’habitation.
Les avantages fiscaux de la loi Pinel
La loi permet au contribuable de défiscaliser sur 2 critères, d’une part le montant plafond d’investissement, et d’autre part la durée de location du bien. Concernant le montant plafond d’investissement, il s’élève à 300.000€ sur l’acquisition de 1 ou 2 biens immobiliers maximum. En fonction de la durée de location, le contribuable pourra appliquer un taux de déduction fiscale égal à 2% (du montant d’investissement) par année de location, avec une première durée minimum et incompressible de 6 ans (donc 12% du montant investit, répartis sur 6 ans), avec la possibilité de rajouter 2 périodes de 3 années chacune et offrant pour la première période, de nouveau 2% par an (donc 6% supplémentaires – 2×3), et pour la seconde 1% par an (soit 3% supplémentaires).
En résumé, la loi Pinel permet au contribuable de bénéficier d’une réduction fiscale variant sur la durée de:
- 12% pour une durée de location de 6 ans (2% par an)
- 18% pour une durée de location de 9 ans (12% initiaux plus 6% sur les 3 années suivantes)
- 21% pour une durée de location de 12 ans (12% + 6% plus 3% sur les 3 dernières années)
Attention, il est important de souligner que ce dispositif entre dans les dispositifs de niches fiscales en matière de défiscalisation et que le montant maximum d’allègement cumulé de la niche fiscale ne peut pas excéder 10.000 € par an.
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La défiscalisation immobilière via l’investissement immobilier dans l’ancien
Les trois principales lois et dispositifs mis à la disposition du contribuable dans le cadre d’un investissement immobilier dans l’ancien sont, la loi Malraux, la loi Pinel réhabilité, et la loi Cosse ancien.
Le principe de ces dispositifs est la défiscalisation à travers la réhabilitation et la rénovation du patrimoine immobilier français.
Les principes de la loi Pinel ancien réhabilité
La loi Pinel ancien entend les mêmes critères d’éligibilité que la loi Pinel, à savoir, les zones géographiques d’éligibilité ont été rapportées à 3 lors de la réforme de la loi Pinel de 2018, et le principe suit, comme son grand frère loi Pinel, une réduction d’impôt liée à une location sur une certaine période et sous certaines conditions. Le principe est de réhabiliter un bien immobilier jugé inhabitable, de prendre conseil auprès d’un expert en bâtiment indépendant avant les travaux, et de réaliser les travaux de réhabilitation sur une période de 30 mois maximum après acquisition du bien. A l’issue des travaux, l’appartement doit présenter les caractéristiques d’un logement décent (art. 6 loi n°86-462 du 06/07/89), et l’expertise avant travaux permet de confirmer après travaux qu’au moins 6 points des 12 rubriques fixées par l’arrêté du 19/12/2003 ait été obtenus pas les travaux de réhabilitation, l’expert pourra délivrer un certificat d’habilité, attestant des conditions d’habitabilité et de conformité de l’appartement.
L’expert en bâtiment est un professionnel spécialiste en construction et bâtiments qui est sollicité dans le cadre de dégradations ou de dommages. Sa fonction est différente de celle de l’expert immobilier qui intervient pour déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier déterminé, dans le temps et dans l’espace, c’est à dire sur un marché clairement défini et à une date précise.
Les avantages fiscaux de la loi Pinel réhabilité
La loi Pinel ancien offre la possibilité d’une réduction de 63.000 € maximum pour une durée de location de 12 ans, et d’un plafond d’investissement de 300.000€.
Le calcul est comme suit :
Le taux de 21% sur une période de 12 ans de location, permet d’atteindre le plafond de défiscalisation de 63.000€, plafond maximum auquel le contribuable peut prétendre.
La loi Pinel s’adresse à toute personne payant plus de 2000€ d’impôt, qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier. La loi permet également de prévoir des revenus complémentaires (revenus locatifs).
