L’investissement immobilier va de l’achat immobilier d’une résidence principale dans le but d’y vivre et de voir son bien prendre de la valeur, de la stratégie très passive consistant à acheter des actions liées à l’immobilier sur une bourse publique, d’investir dans des sociétés d’investissement immobilier ou même d’investir dans des transactions par le biais d’une plateforme de crowdfunding immobilier. Une approche plus directe consiste à acheter directement des propriétés individuelles – soit pour les revendre à profit, soit pour les louer afin d’obtenir un revenu continu, on parle alors d’investissement locatif.
Dans les sections suivantes, nous aborderons les bases de l’investissement locatif, y compris une vue d’ensemble sur la façon de trouver un bien locatif viable et d’obtenir un financement pour celui-ci.
STRATÉGIE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF
Pour déterminer si un investissement immobilier locatif peut vous convenir, vous devez d’abord estimer le retour sur investissement (ROI) que le bien est susceptible de générer.
Pour de nombreux types d’investissements, vous pouvez déterminer le retour sur investissement en calculant une formule simple : gains moins coût, divisé par le coût. Dans le cas d’un investissement en actions, par exemple, si vous payez 10.000 € pour des actions d’une société et que vous vendez vos actions plus tard pour 12.000 €, vous avez réalisé un RCI (rendement du capital investi) de 20 %. Il s’agit d’un bénéfice net de 2.000 €, divisé par le prix d’achat initial de 10.000 €, ce qui vous donne un rendement de 20 % sur votre investissement.
En réalité, le calcul du retour sur investissement sera plus compliqué que cela, car vous devrez prendre en compte des dépenses telles que l’impôt liés aux gains en capital ou sur la vente de vos actions et les frais de courtage dus lors de l’achat et de la vente de vos actions.
Mais les choses se compliquent encore lorsque vous tentez de déterminer le potentiel de retour sur investissement avant d’investir dans un bien locatif, car de nombreuses variables peuvent affecter à la fois le potentiel de revenus et les dépenses du bien.
Pour déterminer le retour sur investissement réel d’un investissement locatif, vous devrez faire des estimations (basées sur les données locales disponibles) sur les taux de location du marché, les taux d’inoccupation de biens similaires dans le quartier, les dépenses courantes d’entretien et d’exploitation du bien, et d’autres variables qui peuvent changer à tout moment. Et n’oubliez pas, comme indiqué précédemment, que les investissements locatifs comportent des risques de perte, comme tout autre type d’investissement, et que les rendements ne peuvent jamais être garantis. Sur Paris, si le bien immobilier que vous souhaitez mettre en location est en adéquation avec la demande, le risque est quasi nul. Ainsi, un studio ou un 2 pièces dans le 14ème arrondissement aura toutes les chances de trouver un locataire parmi le vivier d’étudiants présents dans l’arrondissement.
FINANCEMENT D’UN IMMEUBLE LOCATIF OU D’UN LOCAL COMMERCIAL
Le financement d’un immeuble à revenus, ou d’un local commercial, est généralement plus difficile que celui d’une maison ou d’une résidence principale.
La différence réside essentiellement dans le montant de l’acompte requis. Alors que les acquéreurs d’un logement avec un bon crédit peuvent trouver des possibilités de financement qui ne nécessitent qu’un acompte de quelques pour cent sur une résidence principale, les personnes désirant se lancer dans de l’investissement locatif doivent généralement verser un acompte d’au moins 20 %.
Il existe toutefois d’autres options de financement, dont certaines sont très créatives. Par exemple, un investisseur peut demander un « financement par le vendeur » ou un « financement par le propriétaire », dans lequel le propriétaire du bien fait office de banque ou de société de prêt hypothécaire, et l’investisseur verse une somme d’argent pour l’achat et promet un certain montant mensuel – tout comme il le ferait avec une société de prêt hypothécaire traditionnelle. Ce type de financement n’est pas rare dans le cas d’une cession de fonds de commerce.
En effet, ces transactions ressemblent à s’y méprendre à un arrangement hypothécaire standard, impliquant des agents et une société de séquestre, et le crédit et la réputation de l’investisseur sont tout autant en jeu pour satisfaire à la responsabilité hypothécaire que si le prêt était détenu par une grande banque.
Un investisseur peut même réunir l’acompte nécessaire par d’autres moyens, par exemple en contractant une ligne de crédit hypothécaire sur sa résidence principale (ou une autre propriété), ou même par le biais d’une plateforme de crowdfunding immobilier. Pour de tels investissements, il n’est pas rare de faire intervenir un expert immobilier afin qu’il puisse donner la valeur vénale du bien.
ACHETER UNE PROPRIÉTÉ DE LOCATION DE VACANCES
Une autre façon d’investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter et à louer une résidence dans une destination de vacances.
Mais aussi excitante que soit l’idée de posséder une location de vacances, vous devez comprendre les réalités d’un tel investissement – et le soumettre aux mêmes calculs commerciaux que pour tout autre investissement locatif.
L’un des problèmes que pose la location de vacances est qu’elle ne sera probablement pas louée toute l’année – et dans de nombreux cas, seulement quelques mois par an – et que les tarifs de location par nuit ou par semaine devront être élevés pour que le flux de trésorerie de votre investissement reste positif pour l’année. (Quels que soient vos revenus locatifs, vous ne pouvez pas faire une pause dans vos paiements hypothécaires pendant la saison creuse).
Un autre élément à prendre en compte avant de décider si une location de vacances est un investissement judicieux pour vous est le coût de possession de ces propriétés, qui est souvent plus élevé que pour des propriétés comparables qui ne sont pas situées dans des lieux de villégiature. Le coût de la publicité, par exemple, sera certainement élevé, car il faudra vous faire connaitre, voir même passer par un agent pour attirer les vacanciers potentiels.
En outre, étant donné que votre propriété de vacances sera occupée par de nombreux locataires différent comparé à une location résidentielle standard, vous risquez de devoir dépenser plus d’argent pour le nettoyage, la remise en état de l’appartement, le remplacement des articles cassés ou manquants, l’assurance, etc…
Pour ces raisons, les locations de vacances peuvent être parmi les types de propriétés locatives les plus difficiles et les plus à risques pour les investisseurs.
Si vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement locatif, ainsi que sur d’autres possibilités d’investissement immobilier, n’hésitez pas à contacter l’agence Mon Paris Immobilier.
