La valeur vénale d’un bien est le prix juste et réel auquel il peut être vendu sur un marché donné. L’expert immobilier est habilité grâce à des outils qui lui sont propres ainsi qu’à une connaissance approfondie du marché de l’immobilier en rapport à une région, une ville et un quartier donné d’expertiser un bien afin de déterminer sa valeur vénale. Sa prestation est facturée et à l’issue un rapport d’expertise est remis au mandant. Dans de nombreux cas de figures, cette expertise est nécessaire auprès de l’administration.
Janvier 2018 l’ISF est remplacé par l’IFI
Depuis le 1er janvier 2018 l’IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière – a remplacé l’ISF – Impôt de Solidarité sur la Fortune – Contrairement à l’ISF, l’IFI porte exclusivement sur le patrimoine immobilier. Ainsi, l’impôt ne considère plus les actifs d’un contribuable qu’à travers son patrimoine immobilier. Dans la mesure où ce qui dorénavant est taxable est la valeur immobilière de votre capital il est primordial de le faire expertiser précisément afin de pouvoir justifier si besoin en est de sa valeur vénale réelle. Les fourchettes de taxation sont connues et varient en fonction de la valeur immobilière de votre capital:
Mécanisme du calcul à travers 3 exemples :
- Patrimoine 1M€ à L’impôt est de (1.000.000 – 800.000)*0,5% = 1000€
- Patrimoine 3M€ à L’impôt est de 2500€ + 8890€ + (3.000.0000 – 2.570.000)*1% = 15690€
- Patrimoine 12,5M€ à Impôt 2500€ + 8890€ + 24300 + 62500 + (12.500.0000 – 10.000.000)*1,5% = 135690€.
Le montant de l’IFI ainsi calculé peut faire l’objet de réductions et d’un plafonnement en fonction de vos revenus.
Chaque propriétaire se doit de justifier auprès de l’administration fiscale de la valeur immobilière réelle de son patrimoine. L’expert immobilier est habilité à lui fournir cette évaluation pour l’administration.
La place de l’expert immobilier dans le cadre d’une donation
Une donation consiste en une succession que le donateur décide de transmettre de son vivant. Cette transmission peut couvrir tout ou partie de ses biens et peut être adressée à un ou plusieurs héritiers. Dans le cadre d’une donation, en particulier lorsqu’il y a partage, il est important de connaitre avec précision la valeur du bien qui est transmis afin que le partage soit équitable. Un acte notarié est nécessaire dans le cadre d’une donation, et bien que le notaire soit en mesure d’évaluer le bien immobilier, objet de la donation, il est d’usage qu’un expert immobilier dont c’est la fonction principale détermine la valeur vénale du bien immobilier. Les droits de donation étant liés à la valeur indiquée lors de la donation, l’administration fiscale peut la contester et la revoir à la hausse afin d’ajuster en conséquence les droits de donation. En passant par un professionnel, qui vous remettra un document officiel d’expertise de la valeur du bien, le fisc n’aura se pliera au prix de l’expertise. Le fait de passer par un professionnel est également très important car souvent une donation du vivant est une avance sur héritage, et lorsqu’il y a plusieurs héritiers, il est important que la valeur des biens cédés soient calculée au plus juste.
Attention toutefois de ne pas sous-évaluer un bien lors d’une donation car si le bien est vendu même plusieurs années plus tard, trop au-dessus de la valeur de cessation initiale, l’administration fiscale est en droit de réclamer de façon rétroactive un règlement des droits de donation non perçus, ils peuvent même le majorer jusqu’à 80% si vous apparaissez de mauvaise foi face au fisc.
Droits de successions et expert immobilier
Contrairement à une donation, dans le cadre d’une succession, le recours à un professionnel pour expertiser la valeur du bien est obligatoire pour tout bien d’une valeur de plus de 5000€. On parle de succession lorsqu’il y a transmission après un décès, et c’est à la date du décès que le bien immobilier transmis doit être évalué. Nous parlons ici d’une valeur vénale qui prend en compte la totalité des critères d’évaluation d’un bien immobilier, son emplacement, sa superficie, l’environnement auquel il est rattaché, la situation du marché immobilier au moment de l’expertise, et toute sous-évaluation, erreur ou omission peut entrainer un redressement fiscal.
Les héritiers doivent transmettre à l’administration fiscale une déclaration de succession dans les 6 mois qui suivent le décès. C’est sur la base de cette déclaration que le fisc calculera les droits de succession. L’entière responsabilité de cette estimation leur incombe.
Tout comme lors d’une donation, si il s’avérait que la valeur ait été intentionnellement sous-évaluée, l’administration fiscale est en droit de réclamer des arriérés majorés d’une pénalité pouvant s’élever à 80% si des faits de manœuvres frauduleuses sont établis.
Gestion de patrimoine immobilier pourquoi faire appel à un expert immobilier ?
Par définition, la gestion d’un patrimoine immobilier s’applique à considérer l’ensemble des données juridiques, économiques, administratives et techniques dans le but d’optimiser fiscalement la valeur et les revenus de biens immobiliers. Connaitre la valeur exacte de ses biens immobiliers, est primordial pour pouvoir la justifier auprès de l’administration fiscale, et comme nous l’avons vu précédemment être en mesure de correctement déclarer en vue de l’IFI, de pouvoir faire une donation de son vivant dans les meilleurs conditions, mais pas que… Les sociétés cotées en bourse ont le devoir d’actualiser annuellement la valeur de leur parc immobilier et doivent justifier de sa valeur à chaque déclaration annuelle de résultats.
Vous l’aurez compris, l’expert immobilier est le partenaire de choix du contribuable face à l’administration fiscale pour toutes les questions relatives à la valeur vénale de vos biens immobiliers. N’hésitez pas à contacter l’agence Mon Paris Immobilier, pour toute demande d’expertise immobilière à Paris.
